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罗霄鸣:公募REITs需要加快市场化建设、创新机制搭建以及一定的政策调整空间

网络整理 2021-07-21 16:31

  7月16日,“2021第十五届中国证券投资基金业年会暨资产管理高层论坛”在海口召开,年会由“中国证券投资基金年鉴”主办,“海南自由贸易港金融发展中心”联合主办,主题为“扬帆远航——迈入资产管理新时代”。

  深创投不动产基金管理(深圳)有限公司总经理、董事罗霄鸣出席会议并针对“公募REITs实践探索、面临问题探讨和发展建议”的话题发言。

  罗霄鸣总有着非常丰富的REITs经验,作为主要负责人深度参与了国内证券交易所REITs业务的推动工作,领导并负责了国内最早三单交易所REITs项目,并首创“中信启航”、“苏宁云创”、“深创投人才安居”等标志性的REITs产品结构,他还带领团队操盘了首批公募REITs之一的盐田港仓储物流REITs。

  他针对公募REITs未来发展给出了四点建议。

  一是尽量的市场化是确保将来公募REITs市场蓬勃发展的重要抓手。金融市场越灵活,越能够容纳百花齐放的场面,市场就会越有竞争力。建议在给与市场足够灵活度的基础上,通过明确规则,赏善罚恶来防止乱象发生。

  二是不用太担心公募REITs市场爆炒。一方面资本市场水至清则无鱼,另一方面对比其他同类股权市场,公募REITs资产透明、数据可得,是典型的好孩子资产。

  三是鼓励创新和探讨新机制。比如给原始权益人授予公募REITs的管理人牌照,这有助于原始权益人积极性和REITs管理能力的提升。再比如允许投资型基金通过REITs退出,适度放宽募投资金投向要求,激发市场投资活力。

  四是针对保障性住房等具有公益属性的优质资产,应给出一定的政策调整空间。

  下面是他的演讲全文。

  罗霄鸣:今天咱们的圆桌论坛举办形式是我参加过这么多论坛中最有讨论氛围的,主办方的组织特别有心思,互动性很强,前面几位嘉宾也都讲了很多干货,好的观点是需要碰撞的,我认为咱们这次圆桌论坛的形式非常值得借鉴。

  我先说一下从事REITs业务的自身感受,基本上我的职业生涯的绝大多数时间都是做REITs,从最早的09年人民银行主导的那一波就参与其中。一路走来,能够迎来公募REITs开闸,对于我个人来讲是非常激动的,算是圆了一个梦。当年刚开始弄的时候走走停停,后来为了绞尽脑汁推动国家搞公募REITs我们想了很多办法,比如房地产要调控不能碰我们就搞保障房,去到新疆喀什这些不够发达但是国家大力扶持的地方做尝试,花了很多功夫。包括后面做交易结构设计,由于当年的资金要求回报率比现在高得多,所以我们才开始琢磨着做了很多结构化的设计。

  最早做中信启航和第一单ABS框架下的门店类REITs的时候,我们的初始设计是权益型的REITs产品。今天大家普遍觉得类REITs就是固定收益的,其实最早我们不是为了做成固定收益,也是要搞权益型的,只是由于当时的市场热度不够,就加了一个收益互换在结构里,后来交易所老师每次宣讲的时候都反复强调REITs产品根本上是权益,我们当年其实为了适应投资人的固定收益要求而做了很多创新。

  顺着这一点说到今天的公募REITs我也想提一个观点,我一直觉得其实金融市场越灵活,越能够容纳百花齐放的场面,我觉得市场化的灵活的金融市场是最好的,最有竞争力。关于这一点,我有一个理解,咱们的A股是不是能够像港股、美股一样步子大一点机制更灵活一点。当然,我们会担心市场出现乱象,中国经历过股市恶炒的局面,海外市场也经历过大股灾,市场乱不是问题,关键是要有好的规则,出了问题可以抓可以罚。对于REITs也是一样,尽量的市场化是可以确保将来公募REITs市场可以蓬勃发展的一个重要抓手。

  对于公募REITs市场,我们也可以看到咱们今天的二级市场走势情况,完全没有出现爆炒的情况。我认为不必担心爆炒,一方面对于资本市场来说水至清则无鱼,另一方面对比其他同类市场,还有比公募REITs这个市场更透明、更健康、更没有坑的市场吗?对标二级市场来看,上市公司的股权不透明的,但是不动产REITs是透明的,不动产的市场可比较、数据可获得,所以我们常说REITs是好孩子资产。

  咱们中国的国民创造力是很强的,咱们国家想搞什么,基于我们深厚的人口基础,都能实现在很短的时间掌握并且创新出新的机制和玩法。我认为中国创新应该跑起来,我们资本市场也是一样,如果把20年前的中国资本市场比做是一个小孩,现在已经长大了,就应该要尽量撒手让他成长。

  不知道大家有没有注意到,目前我们的公募REITs管理费用并不高,为什么会有这个局面,就是因为我们今天的原始权益人跟基金管理人是割裂的,作为一个资产上市的产品,多收一毛钱的管理费都会成倍数的扣减基金发行规模。我们说公募基金提升管理能力是有必要,但是在靠别人资产搭的台子上面基金管理人好像很难做到这一点,所以目前的管理能力必然在原始权益身上,这是市场选择的道理。既然原始权益人贡献了最大的管理能力,那么未来我们是不是能考虑干脆把这个窗户纸捅破,给原始权益人授予公募REITs的管理人牌照。

  另外就是目前咱们要求上市之后收回来的资金要投入到新的基建开发上面去,其实除了大的国企央企很多机构也在干投资,对于投资基金来说这个条款是有点走不通的,因为对于基金来说,基金退回来的钱是要分配给投资人的,很难承诺收回来的钱滚动投下一个项目。其实我们这些市场化的投资机构也是市场上的一个正义力量,我们也是去真真正正做判断投资寻找好的资产,从鼓励市场前期投资的角度,是否可以放宽募投资金投向的要求。

  主持人:感谢罗总,他发言的视角很实际也给了很务实的建议,我们知道罗总有非常丰富的REITs经验,确实不管是在中信证券还是深创投不动产基金都做了,国内REITs的前几单重要创新都是罗总这边团队负责的。此次958号文放开了保障性租赁住房的试点,因为罗总之前这边操盘过深圳市安居人才集团的住房租赁的类REITs项目,请您谈一下对于租赁住房未来操作公募REITs的关键的看法,之前提到了操盘过2011年天津廉租房的公募REITs。

  罗霄鸣:此前我们做的是类REITs,对于保障性住房,我们之前发了深圳人才安居的类REITs,接着又发了海南省的,当时做了一些特殊安排,包括引入了低成本的资金作为中间层等安排,后面还有一些更新的产品设计。我认为保障性住房属于较为特殊的资产,针对特殊性的资产就需要放开一些东西,要么把收益率要求放开,要么把交易结构的设计空间放开。

  我觉得保障性租赁住房这个市场是有非常大的正能量的,做的好可以真正的促进民生,让大家马上感受到对于保障民生的好处。但是,这个保障工程如果说你要把他做到足够大就需要大量的资金量,因为实际的土地成本和资产的开发成本太高。

  为了做大这个市场个人建议真的这是一项自上而下的政策工程,需要各方互相协同做一些事情。我举一下例子,大家一直都说租赁住房、长租房收益率不够高是因为成本高,这个成本中最大的一块就是地价高。地价高这件事情其实被它的表象挡在那里而使得我们自然接受了,但其实是不合理的。举一个例子,比如说咱们这里是酒店,这个楼一平米可能三万一平米,但是如果今天这栋酒店虽然也是好地段也是海景,但是政府收回去了改成了草地,大家觉得这个楼值多少钱,肯定不值钱了,虽然公益性很好。

  保障性住房就是非常相似的,不能说因为位置在城市的核心地段就必须给核心的价格,如果说一个商业商品住宅突然间变成了一个保障性住房,类似于一个酒店变成了草地概念,这个里面咱们的地方政府是不是可以正视背后的经济逻辑,可以降低土地款,就跟刚才讲的干草地一样,这样就可以契合经济规律了。

  公募REITs某种意义上面是市场化的试金石,金融工具不是变魔术,凡是公募REITs干不出来我认为不是金融手段没用好,而是这块资产背后的市场化机制在某一方面出现了问题。这一块值得咱们同仁一起发声呼吁,只要擦亮眼睛重新审视背后经济逻辑,给出一定的政策调整空间,很多资产还是可以在REITs领域做出很漂亮的产品的。

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