2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。（下称《通知》），正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。

　　《通知》对基础设施REITs试点的意义进行了全面阐释，对具体工作进行了细致地部署。《通知》的发布是中国REITs市场建设的一个里程碑式的事件，公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义，其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。

　　市场准备等条件已基本成熟，公募REITs试点具有可行性

　　公募REITs市场建设是中国金融供给侧改革的重要抓手。2007年至今，学术、政策和实务界在中国REITs市场的功能定位、运作模式、产品设计、监管规则等方面，进行了深入研究，也做出了诸多尝试，目前法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟，进行公募REITs试点具有可行性。

　　近期，新冠疫情对宏观经济增长、中小微企业，以及就业等方面的影响不容低估，为了应对疫情的负面影响，需要推出有针对性的经济政策。我们做过深入的研究分析，在全球42个具备REITs制度的经济体中，大部分是在经济低迷、经济危机以及经济增长动力不足时推出REITs，其目的是激发经济活力，为经济发展提供动力。

　　短期看，为应对疫情影响和经济下行压力，通过REITs市场可以盘活存量资产，支持经济重启；长期看，REITs市场建设将成为解决中国不动产投融资体制诸多结构性问题的破题之作，能有效填补中国资产管理市场的产品空白，拓宽社会资本的投资渠道，满足居民理财、养老金、社保资金的投资需求，推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级。因此，这个时点推出REITs试点，正当其时！

　　根据《通知》的部署，中国将率先在基础设施领域推进公募REITs试点。基础设施与持有型房地产是REITs的两类基础资产。从全球REITs的发展经验来看，这两类资产的REITs市场均运行良好，发展成熟。

　　REITs最早集中在持有型房地产领域，现已广泛应用于无线通讯设施、港口、收费公路、电力设施、物流仓库、数据中心等基础设施领域。截至2019年6月30日，美国共有220只上市REITs，总市值达1.27万亿美元，其中投资于基础设施领域的产品个数占比为22%，市值占比为31%；新加坡发行了8只基础设施REITs，市值约80亿美元；印度还制定了独立的基础设施REITs规则体系，已推出4只、市值36亿美元基础设施REITs，用于交通、能源项目。

　　应该说，无论从哪个领域开始试点，理论上均具备可行性。从基础设施领域启动试点工作，主要有两个原因：

　　第一，基础设施投融资领域的改革尤为迫切。REITs可以盘活大量的存量资产，有利于防范地方债务风险、降低杠杆率，为新建项目提供资本金，是稳投资、补短板的工具，同时有助于通过市场化吸引社会资本参与基建项目，借助资本市场公开透明的定价机制，推动基础设施建设高质量发展。

　　第二，针对中国的实践，应选择成本最低、最为有效的政策试点方式，还需要考虑到与国家其他相关政策（例如，房地产政策）的协同与协调。在基础设施领域进行试点，可以降低试点工作的复杂性。从基础设施领域起步，是经过大量调研、深入研究，广泛听取各方意见，依照现行法律法规框架并参照境外成熟市场经验的稳妥、合理选择。

　　公募REITs的重点发展方向和重点领域

　　《通知》详述了基础设施公募REITs的试点方案。首先，该试点方案体现了中国公募REITs的重点发展方向。中国公募REITs将依据全球标准化REITs基本特点，以公开发行、公开交易方式，坚持权益型导向，实现REITs穿透持有不动产权益，其中收入结构要求、分红比例、杠杆率及治理结构等具体规则参考成熟市场规则制定，按照有助于实现降低主体杠杆率、盘活存量资产、完善不动产资产定价机制的方向推动实施。

　　其次，《通知》明确了公募REITs试点的产品模式，即由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立封闭式公募基金，公开发售基金份额募集资金，并通过购买基础设施资产支持证券（ABS）的方式完成对标的基础设施资产的收购。这种模式，市场中称之为“公募基金 + ABS ”模式。上市载体的选择是推出公募REITs的重要问题。REITs按组织结构分为公司型和契约型两种模式。在我国境内，公司型REITs面临《证券法》关于股票发行上市的严格限制，且《公司法》当前关于公司设立、股份转让及利润分配等规定与REITs运作也不相适应。“公募基金+ABS”模式充分运用了现有制度框架，具有可操作性。公募基金投资ABS证券有效避免了公募基金投资未上市公司股权或不动产可能存在的法律争议，同时借助企业ABS的成熟机制与模式进行合理估值，降低交易成本。该模式应用公募基金作为载体实现公开募集和公开上市，以此来降低不动产投资门槛，使得广大公众投资者配置不动产资产成为可能，为居民提升财产性收入提供高质量的大类资产。

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