《投资者网》葛凡梅 

　　导语 

　　作为“蚊型”物业管理企业的代表，朗诗绿色生活无论是在营业收入与净利润方面，还是在管面积方面，规模都比较小。与其他大多数由地产母公司分拆后申请上市的物业企业相似，朗诗绿色生活对朗诗地产也存在较大依赖，外拓业务的成效还有待观察 

　　港股物业板块热度仍在延续，继2020年17家物业管理企业成功上市创下历史新高后，2021年“蚊型”物业管理企业也开始前赴后继地申请登陆资本市场。 

　　1月25日，朗诗绿色生活服务有限公司（以下简称“朗诗绿色生活”）向港交所递交招股说明书，成为继新希望服务、德信服务和世纪金源服务之后，2021年第四家冲刺港股的物业管理公司。 

　　作为“蚊型”物业管理企业的代表，朗诗绿色生活无论是在营业收入与净利润方面，还是在管面积方面，规模都比较小。与其他大多数由地产母公司分拆后申请上市的物业企业相似，朗诗绿色生活对朗诗地产也存在较大依赖。 

　　《投资者网》就相关问题联系朗诗绿色生活，公司方面表示：“公司的业务并没有完全依赖。未来，我们会继续保持与朗诗地产的紧密合作，同时增强我们外拓业务的获取能力。” 

　　深耕长三角 规模体量小 

　　早在2020年2月，市场便已经传出消息称，朗诗绿色集团旗下物业公司朗诗绿色生活与投行密切接触，筹备赴港上市。时隔一年后，靴子终于落地。朗诗绿色生活终于于1月25日向港交所正式递交上市申请。 

　　根据招股书，朗诗绿色生活成立于2005年，主要于长江三角洲专注为住宅物业提供物业管理服务，随后逐步扩大服务范围至涵盖多种非住宅物业，包括办公大楼、租赁性公寓、公共设施、产业园区、医院及银行网点。 

　　数据显示，截止2020年9月30日，朗诗绿色生活的物业管理服务覆盖19个城市，包括14个长江三角洲城市及五个中国其他城市。 

　　从事物业管理服务行业超十五载，朗诗绿色生活是典型的“蚊型”物业管理服务企业。截至2020年9月30日，其总合约建筑面积为2310万平方米，在管总建筑面积为1620万平方米。 

　　数据显示，2020年上半年，在27家上市物业管理服务企业在管面积总量达26.45亿平方米，较2019年同期增长43.3%，平均在管面积达9800万平方米。相较而言，朗诗绿色生活的在管面积远远低于平均值。 

　　对此，朗诗绿色生活对《投资者网》表示：“若从过往业绩看，朗诗绿色生活是一家快速发展的企业，例如我们的行业排名从2018年的第46名升至2020年的第28名。在管建筑面积从2018年的907万平方米增长至2019年的1500万平方米，2020年前三季度即使受疫情影响，在管建筑面积继续增长至1620百万平方米。” 　　

　　净利润不足1亿 毛利率偏低 

　　招股说明书显示，2018年、2019年及2020年前9个月，朗诗绿色生活实现营收分别为3.1亿元、4.33亿元、4.06亿元；实现净利润分别为0.25亿元、0.34亿元、0.41亿元，连续三年净利润不足1亿元。 

　　从毛利率来看，2018年、2019年及2020年前9个月，朗诗绿色生活的毛利率分别为26.7%、23.4%、26.3%，平均值为25.47%。新希望服务同期的毛利率均值为43.13%，德信服务为28.6%，世纪金源服务为33.83%。朗诗绿色生活的毛利率低于同行。 

　　此外，根据平安证券研报，从毛利率视角来看，由房企控股的物管公司盈利能力相对更强，2017年至2019年毛利率均值为30.9%，高于非房企控股型物管公司的毛利率均值（28.6%）。而背靠朗诗地产的朗诗绿色生活，低于行业的毛利率显然并未彰显相对较强的盈利能力。 

　　朗诗绿色生活对《投资者网》表示，“毛利率受到多方面因素的影响，例如我们的总收入主要由三大业务线构成，每条业务线对总收入贡献比例的变动也会影响我们的整体毛利率。此外，由于过往我们新项目拓展速度较快，期间我们获得多个朗诗绿色地产新开发的项目和外拓项目，使在管建筑面积2020年前三季度已增长至16.2百万平方米。这些新交付的项目需要更加全面的服务，包括了服务质量的提升以及员工的培训等，导致费用更高。” 

　　朗诗绿色生活的总收入主要由物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务线构成。其中，在2018年、2019年和2020年前9个月，物业管理服务营收分别为1.98亿元、2.97亿元、2.97亿元，占比分别为63.8%、68.6%及73.1%；非业主增值服务营收分别为0.88亿元、0.98亿元、0.74亿元，占比分别为28.3%、22.7%及18.3%；社区增值服务营收分别为0.24亿元、0.38亿元、0.35亿元，占比分别为7.9%、8.7%及8.6%。 

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