华润置地拆分物业上市的面纱终于揭开，8月31日港交所聆讯资料显示，这家名为“华润万象生活”的公司替代了此前多次被提及的“华润物业科技” 递交申请，公司包括物管+商业两部分业务，收入占比各为一半。进一步拆解华润万象招股书发现，上市前一个月装入的商业运营服务，无论是收入规模、盈利能力都对上市主体贡献颇大。此次姗姗来迟的拆分，或是华润有意修饰业绩的结果？

　　为何姗姗来迟？ 三年历任三届管理层

　　拆分最早在华润置地2017年公司业绩发布会上提出，随后2018/2019年，唐勇都提及了该计划，并表示“将启动华润物业科技上市安排”。2020年2月华润物业确定保荐机构的消息流出，8月中期业绩会上拆分有了确定时间表。

　　前后历时超过3年，业绩会上一再提及，再重磅的消息经过几番炒作都可能变味。近来物业上市消息频频，融创服务提交招股书、恒大物业引入235亿港元战投，华润的拆分算是姗姗来迟。

　　翻阅聆讯资料，公司于8月31日递表，2020年7月才将华润万象深圳（商业运营服务业务）、华润润欣商业管理（深圳）有限公司（商业分租服务）、泸州华润置地（商业分租服务）转让给上市主体，一系列重组于8月26完成。

　　除此之外，华润几乎没有其他的重组动作，因为分拆物业板块的动作在2017年早已开始。天眼查显示，华润物业科技成立于2017年8月15日。这样一来，商业运营业务更显得是匆匆注入，或为递表较晚的原因之一。

　　而这期间，华润置地在经历人事震荡。2019年唐勇接任吴向东成为新掌舵者，其履职10个月后王详明又空降华润置地董事会主席。紧随着唐勇的离职，迟峰、蒋智生等核心高管传出离职消息。

　　华润物业科技也因此在成立的短短三年时间里，经历了三任管理人员。天眼查显示，公司总经理从最早的沈彤东变更为迟峰，8月11日再度变更为喻霖康。喻霖康自2020年3月担任物业总公司董事长，8月担任华润万象生活总裁。

　　内部震荡结束，物业也终于有了领头人，可惜二级市场不等人。华润、恒大、融创三家头部物企招股期若相撞，将对募资产生较大影响。日前百胜中国因与农夫山泉的冻资期撞期，普遍券商未为百胜中国特别预留孖展额度。

　　体量多大？ 收入行业第五 面积落后

　　华润最终上市主体的名称从“华润物业科技”确定为“华润万象生活”，除了时下物业股流行的“生活”二字，还加上了“万象”二字。“万象”包含华润置地旗下购物中心品牌“万象城”及“万象汇”，融易新媒体，主要业务是商业运营管理。

　　这意味着，华润选择了物管+商管打包上市，与宝龙商业的选择相同。市场人士认为，商管打包进物业有利于估值提升。2020年6月，华润万象生活总收入为31.34亿元，其中住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务两部分占比为53.6%、46.4%。

　　加入商业运营业务，华润物业的体量一下变大。2017-2019年，华润万象生活实现营业收入31.3亿元、44.3亿元、58.7亿元，复合增长率23.3%。其中商业运营部分复合增长率为32.6%，超过总收入增速，占比由2017年的33%，提高到2019年的41%，2020年上半年继续提升。

　　按2019年中国所有物管公司收入计算，华润万象生活排名第五。在已上市物业股中仅次于碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业。从近三年增速来看，23.3%与未上市的恒大物业相近，低于已上市物企160%的平均复合增速。

　　截至6月30日，华润万象生活总合约面积为142.3百万平方米，其中住宅物业及其他物业合约面积为131.8百万平方米，占比92.6%；写字楼合约面积6.6百万平方米；购物中心合约面积4百万平方米。总在管面积为106.6百万平方米，其中住宅物业及其他物业在管面积97.5百万平方米，写字楼在管面积5.1百万平方米；购物中心在管面积4百万平方米。

　　商业运营部分面积不大，但是贡献收入颇多，导致华润万象生活的面积排位远落后于收入排位。

　　按照合约面积排列，华润万象生活142.3百万平方米的规模离前五名还有很大距离，与建业新生活、蓝光嘉宝服务等中型物管同一梯队；公司106.6百万平方米的在管面积尚不及金科智慧生活服（120.5），但后者营收只有华润的二分之一。

　　盈利如何？核心净利率曾低至4%

　　难看的盈利水平，或是华润物业板块迟迟不能露面的原因。

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