红星美凯龙是A股今朝投资性房地产最多的公司，其账面80亿现金来历值得推敲。(原标题：财说80亿现金从哪来?红星美的真相)

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　　美凯龙(601828.SH)最近备受股价困扰。

　　在高管增持、员工持股后，美凯龙又抛出了面向高管和焦点主干的股权鼓励打算。这些办法背后，是美凯龙在A股市场上的表示。在A股上市不到两年时间里，美凯龙股价跌幅高出50%。

　　停止11月29日，美凯龙市值380亿元，低于老敌手居然之家(借壳武汉中商)383亿的估值。事实上，美凯龙总资产是居然之家的4倍。

　　影响美凯龙与居然之家估值的原因许多，个中一个就是两者的模式差别。与居然之家对比，美凯龙更像是家居界的万达广场——拥有大量物业地产，将店肆出租，收取租金和招商佣金组成了营业收入主要来历。

　　这种模式下巧妙地资产处理惩罚为美凯龙带来了诸多益处，但跟着时间推移，风险凸显，危机四伏。

　　巧用资产分类

　　美凯龙的模式颠末多个版本迭代。

　　1998年，美凯龙通过大量买地、投资房产，形成买地、建商场、招商、开业模式。停止今朝，美凯龙共策划打点359家店肆，个中53家为自有物业。将店肆出租，收取租金和招商佣金组成了营业收入主要来历。

　　按照半年报，美凯龙营业收入中租赁及打点收入占比50.9%，其次为委托策划商场的收入，占比28%。连年来，美凯龙营业收入保持快速增长。2018年增长30%，到达142.4亿元。本年三季报营收增速有所回落，为18.3%，ic公司，到达118.2亿元。

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　　包租婆模式的缺点在于重资产，需要沉淀大量资金，并且扩张速度迟钝。在2000年前后，轻资产模式应运而生。这种不直接参加物业开拓，转而输出品牌和物业打点的模式，让美凯龙可以从中收取一次性打点费以及部门租金。与此同时办理了扩张速度问题，而且一次性收取的物业打点费还可以充分公司现金流，可以说一举两得。

　　红星美凯龙真正乐成之处恐怕在于这种模式带来的管帐处理惩罚长处。

　　首先，美凯龙用于出租目标的贸易地产，在管帐处理惩罚顶用投资性房地产这一科目核算。这一科目可以回收公允代价法确定本钱，也就是说房地产的增值会实时反应成账面代价。

　　外界不为所知的是，红星美凯龙是A股今朝投资性房地产最多的公司，甚至高出了房地产龙头万科A。

　　停止9月30日，美凯龙投资性房地产账面代价高达830亿元，融易资讯网，而万科只有723亿元。一般的百货、零售公司固然也持有一部门物业资产，但他们是确认在牢靠资产科目下，进入投资性房地产的不多。而牢靠资产是按照本钱确认账面代价，随后每年还要计提折旧。同时，房地产增值部门不反应在账面上。

　　换而言之，美凯龙的资产分类，巧妙地将需要每年计提折旧的资产，分类到了每年可以增重利润的资产。与这种操纵方法雷同的尚有万达贸易。数据显示，今朝其账面的投资性房地产高达3000多亿元。万达贸易也是以自有物业出租加委托打点收取打点费的形式为主要贸易模式。旗下自有物业也是计入投资性房地产。并且，万达和美凯龙自有物业选址也颇为雷同，都是在都市郊区，地价较低，节省了开拓本钱。

　　从增厚资产这个角度看，与房地产公司和零售百货公司对比，万达和美凯龙有得天独厚的优势。

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　　从利润孝敬角度看，纯粹房地产开拓公司的房产计入的是存货，而存货不能跟着房地产增值增加利润。投资性房地产科目带来的长处之一就是增值部门可以通过公允代价损益科目直接计入利润表。而百货公司持有物业因为计入了牢靠资产，不单不能跟着物业增值对利润表有所助益，还会因为每年计提牢靠资产折旧而压缩一部门利润。虽然，投资性房地产这种确认方法简直更能反应企业代价。不得不认可，和房地产公司和零售贸易公司来比，物业增值给万达和红星美凯龙带来的长处确实很是讨巧。

　　激进的管帐处理惩罚

　　投资性房地产对美凯龙的业绩功不行没。2018年，美凯龙的公允代价变换净收益为17.6亿元，占当年净利润的37.5%。2017年，该比例更是靠近50%。

　　可是这种现象正跟着大情况产生改变。

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