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金科股份:快速“降档”暗藏玄机,五年倍增难

网络整理 2021-03-31 02:09

  在2020年保持大幅增长的金科股份(000656),顺势喊出了五年倍增口号,提出在2025年实现4500亿销售额目标。只是,金科股份面临区域布局下沉、部分区域市场潜力不足问题,实现目标的可能性到底有多大,目前不得而知。

  快速“降档”引发质疑

  在监管新规要求下,不少房企成功“降档”,金科股份就是其中一家。

  根据金科股份发布的2020年业绩快报显示,截止年底,金科股份的资产负债率为80.66%,净负债率为71.84%;剔除预收款后的资产负债率为68.99%,现金短债比为1.4,“三道红线”监管要求全部达标,已然成功跻身“绿档”企业。

  但在半年前,它还处在“红档”行列。2020年半显示,截止6月末,金科股份剔除预收款后的资产负债率为74.08%,净负债率为124.62%,现金短债比为0.98,“三道红线”全部踩中,是不折不扣的“红档”企业。

  仅用了半年时间,便让自己从“红档”中脱身而出,金科股份的“降档”速度之快,令人咋舌。也正是因为异乎寻常的“降档”速度,引起舆论的关注,并引发质疑。有媒体指出,近年来,由于金科已股份通过收并购、合资合作、小股操盘等多种方式,建立与土地方、资本方的合作机制。而此举通过少数股东“明股实债”的方式隐藏真实负债,可能在某种程度上为金科股份成功“降档”起到了助攻作用。

  金科股份营业利润率与归母利润率增速不一致,也在一定程度上说明,来自市场的质疑并非空穴来风。数据显示,2020年金科股份实现收入878.1亿元,同比增长29.6%;营业利润123.9亿元,同比增长43.7%;实现归属于上市公司股东的净利润70.2亿元,同比增长23.7%,增长主要是由于2020年交房规模的增加。利润率方面,公司营业利润率较2019年提升1.4个百分点至14.1%,归母净利率则下滑0.4个百分点至8.0%。

  根据2020年三季报数据显示,金科股份归属母公司股东的净利润占比为79.56%,而在2019年底,该数据为89.28%,两相对比,下降了9.72个百分点。此消彼长,这意味着少数股东权益比例在悄然增长。

  五年倍增如何实现

  在2020年12 月,金科股份发布五年战略规划,未来五年总体战略是“四位一体、生态协同”高质量发展战略。要精耕地产主业,设定 2025年总销售规模 4500 亿元以上,年复合增长率 15%以上的销售目标,在行业整体增速放缓的背景下,较高目标体现了金科股份对未来发展的信心。

  2020年全年,金科股份实现销售金额2233亿元,对比2025年的4500亿目标,意味着它想要在未来五年里,销售金额要翻一番。

  通过对部分房企销售和投资的测算结果发现,只有投销比大于50%的情况下,才能实现销售规模不减速,而金科股份也满足这个条件。根据亿翰智库数据显示,在市场整体投销比下滑的情况下,2020年上半年金科股份仍然达到0.63,要高于华润、世茂等头部房企。显然,这是金科股份喊出五年倍增计划的底气所在。

  但是,由于金科股份布局城市有半数在低能级城市,这使其增长潜力可能受限。根据国盛证券公布的数据显示,2020 年,公司拿地 148 宗,计容建面 2364 万平方米,同比下降28.9%,土地购置合同金额 892 亿元,同比增长58.8%。截止 2020三季度末,金科股份在一二三线城市拿地权益建面占比分别为 0.34%、51.61%和48.05%,三线城市占比接近半数。

  不被业界看好的三线城市会否拖累金科股份的倍增计划?目前来看是个未知数。亿翰智库认为,当前销售均价/拿地均价是房企拿地的利润空间,2015年至2019年部分房企地货比持续下降至0.33左右。当地货比为0.33时,新增土储未来贡献的销售增速将会转负,很不幸的是,根据2019年数据测算,金科股份地货比为0.35,已经接近0.33的临界值。

  平安证券在其近期发布的一份研报中也提到,公司(指金科股份,笔者注)中西部与三四线城市土储占比较高,若后续中西部、三四线楼市景气度下行,或对公司销售造成负面影响。中信证券的研报也表达的相同的观点,认为“公司区域布局有所下沉,部分区域市场潜力不足。”

  刚刚经历“人事地震”

  金科股份此前不久完成新一届董事会换届选举,实现人事换防,年轻人上位。

  金科股份发布的第十一届董事会第一次会议决议的公告称,周达当选公司董事长,杨程钧当选集团总裁。两位“老臣”各有归宿,原董事长蒋思海不再在新一届董事会任职,获任为金科股份名誉董事长,但是不参与公司治理。原总裁喻林强则重新执掌重庆区域公司。

  值得一提的是,原融创系仅剩的一位独立董事姚宁出局新一届金科董事会。至此,融创与金科的纷争正式终结。

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