2019年惠州楼市平稳健康发展，月均交易面积140万平方米左右。南方日报记者 王昌辉 摄

　　惠州房地产市场新一轮调控启动至今，已三周年。

　　对比往年周期市场的跌宕起伏，过去一年的市场变迁显得平静。楼市度过了调控初期的茫然失措，政策体系在市场的带动下不断优化完善，企业也在常态化的调控中不断加深着认知……在这一背景下，2019年的楼市行业施策灵活、整体运行平稳，市场各方主体的策略和方向脉络逐渐清晰、从容。

　　进入2020年，关注当下脱离了调控初期的愕然与迷惘的市场，如何走好未来的路，无疑是行业最值得探究深思的问题。

　　第一季度

　　调控边际效应加剧楼市交易量下滑明显

　　关注过去几年的惠州房地产市场，在供需市场的长期旺盛环境下，楼市淡旺季区分度不断变得模糊。但进入2019年，随着调控边际效应的不断出现，经历了2018年底翘尾行情的市场在年初进入低迷期。在数据表现上，一季度月均7000套左右的房源交易数环比更是下滑明显。

　　调控的脚步并未因为交易量的滑落出现松动。自惠州市政府2016年10月发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》启动当前轮次楼市调控后，每逢年初，深化坚持调控不动摇已成常态。2019年1月初，市房产主管部门便发布报告，要求2019年房价稳控在合理区间、不逾红线，定下全年楼市的基调。

　　看回动态市场，该阶段的房地产企业也逐渐平静。尽管企业在新阶段的市场行情下纷纷使出百样手段加速走量，但基本停留于技术层面，“降低折扣”“拉大优惠”等，在调控层面钻空子则较少。这也意味着在经历了3年周期的“斗智斗勇”后，调控的常态性和必然性正式成为了市场各界的共识。

　　在这一基础上，市场在继续深化前期搭建的调控框架同时，延伸至中介业务、物业服务、不动产登记、行业推广规范等细节的行业施策体系也不断在厘清，进一步推动着市场管理和调控体系的优化完善。

　　延伸到整个城市发展层面，建设国内一流城市的新征程迅速带动着城市多维度事业的快速发展。“企业直通车”的开启，放管服改革的实施和审批流程优化等，行业迎来了发展的良机，城市改变正在发生。备受期望多年的隆生大桥建成通车，水口、马安等城市片区正式被拉入核心城区范畴。

　　城市在提质发展，城市建设水平同样也在升级。在最被行业关注的建设技法环节，绿色建筑工作一如既往地高速发展，在稍显滞后的装配式建筑领域，随着中建钢构、有利华建材两个产业基地成为省级示范基地和示范项目的推进，建设一流的城市也迎来了一流的建设技法支持。

　　城市的发展利好，行业的有序前行无疑也加大了市场资本的关注。阶段性的交易量下滑均被市场解读为理性市场环境下的“春节假期综合征”，对于扩大布局仍然充满信心。在这一时期，在惠州长期偏隅博罗开发的五矿地产发布信息，高铁北站拿下900亩的TOD项目受到行业高度关注，虽然被证实为谣言，但仍然可见资本对惠州的看好。

　　第二季度

　　市场交易顺势上扬调控政策不断完善

　　“如果说以往的市场还有些侥幸心理，现在的企业都已经习惯和认可了调控，企业的开发和推售计划制定都充分考虑了调控背景。”惠州一位要求匿名的楼市分析人士表示，度过了前期调控的不适，当下市场的企业都已经适应。

　　反映到市场销售层面，经历了一季度低迷行情的市场在4、5、6月分别交出了12765套、12480套和12186套的交易表现，悉数突破120万平方米的单月高位值，市场再度呈现出火热的供需行情。

　　每逢楼市交易走高伴随而至的便是部分机构的“涨价”谣言。在该阶段，面对供需市场的走高行情，部分中介和网络平台发布的备案价格松动信息迅速传播，引起了大量购房市民的恐慌。然而，随着惠州市住建局党组书记、局长严戈科独家接受南方+记者专访重申调控不动摇，谣言得到肃清。

　　市场调控层面不断的修补和完善，同样成为该阶段市场的主旋律，延伸至各县区层面的监管举措和长效措施探索均不断迎来成果。在惠城区，应对停车位销售纠纷频发局面施策规范，要求企业售房时对外公示车位销售方案；在惠阳，房地产中介机构信用体系的建立为行业规范经营套上了“枷锁”；而在全市层面，应对空置商品房维修资金收缴难要求空置满一年企业缴交，而奥园冠军城等名称不规范的楼盘则被通报要求整治清理。

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