疫情之后楼市到底有哪些变化，地产人如何应对，这是目前大家最关心的事情！

日前，新城控股(601155,股吧)针对一二线城市的潜在客群做了一次深入调研，获得答卷近千份，仔细分析后，结论如下：

一、疫情对买房客户数量影响不大，只有3%的人相信房价会大跌

40%的潜在客户购房需求不变，18%的潜在客户购房需求略微延后，另有18%一直不太确定是否要买房。

确实有13%客户受疫情影响取消购房，但又有11%的客户因为疫情加速购房或换房，再算上高净值人群或外资避险需求的话，基本持平。

41%潜在客户认为价格会小幅下跌，认为会大幅下跌的仅占3%，另有34%客户认为会上涨。

二、因为长期宅家，改善需求被激发，3房4房改善客户成绝对主力

想买房、换房的客户中，首置客户仅占24%，改善客户占76%。改善客户中，需求户型以3房为主，占比52%；其次是四房，占比32%。

之前住刚需房的客户，24小时满负荷使用自家房子1个月乃至2个月之后，觉得各种功能缺失的硬伤无法忍受，从而迅速升级为改善客户。

三、改善客户的诉求，主要表现为4个方面的需求升级

1、空气、阳光、水、安静环境等基本生理需求升级，要尽可能做到极致

世界上最珍贵的东西，往往是最常见而普通的，只有失去的时候，才会觉得珍贵。

疫情期间，良好的通风、干净的空气、温暖的阳光、不被家人邻居打扰的安静的环境，都显得很珍贵。人们对这些基本元素的生理、心理需求，被强化了，很长一段时间会保留。

2、社区内的运动需求升级，要能满足所有群体的个性化需求

客户越来越深刻地认识到，自身免疫力才是最强大的防护，好身体是一切的前提，他们都需要运动锻炼，但又要在感觉相对安全的地方。所以，社区内的运动设施必须升级，满足从老人到小孩的所有群体的需求。

3、安全需求升级，心理上的安全感也很重要

严守小区与外界的边界，从而保证小区安全；通过无接触动线回家，方便生活同时保证自己的安全；不管在家在外，通过云监控能随时关注到家人，心理上更有安全感……这些过去是锦上添花的需求，现在则成为客户是否买房的关键点。

4、场景功能需求升级，同一空间功能要能灵活转换

疫情只是场景变化的一种，它改变的是人的心理和习惯，大家开始期待住宅中有更多可变空间、可以应对各种变化……比如，临时增加的办公需求，疫情期间有，周末也可能有……

针对以上的4种需求升级，新城行动迅速，立刻开始做系统性的研究设计，目前已经形成了完整体系。该体系中的各种设计，已经或正在新城的项目中落地，展现出很强的执行力。

日前，明源君通过特殊渠道，拿到了新城内部最新的产品资料。下面明源君就以新城的产品为例，来说明如何满足改善客户的4种需求升级……

基本生理需求升级

随时随地让业主享受

舒适的空气、温暖的阳光

经此一“疫”，空气、阳光、水、安静的环境，这些客户最基本的生理需求，都升级了。

从客户进入小区开始，其动线上的每个场景的基本需求，项目设计时都必须思考到位。

明源君先从空气开始说。

小区内的通风和对流问题，大部分项目在楼栋排布时都会考虑。

而新城更进一步，在规划时采用BIM等软件进行环境模拟，既避免小区形成“风哨”呜呜作响，同时实现社区无漩涡气流，保证业主在小区内步行时，能享受到舒适的风。

很多城市人，周末喜欢去郊区的森林公园，享受“天然氧吧”。新城则希望通过“景观植物空气治理”，提高小区内空气负离子浓度，同时让植物散发的精气起到保健作用。

具体来说，每个小区内至少配置3种以上有益健康的植物，做大中心景观区，提高绿地比例，要求人均集中绿地面积≥0.35㎡。

下图是新城整理出的康体保健植物清单，不管项目在南方还是北方，都能从其中找到适宜的植物，规划到小区绿化中去。

从小区进入楼栋，就要在电梯厅等电梯。

很多电梯厅是封闭的，给人感觉压抑不透气，而新城最新的设计中，电梯厅都能享受自然的通风和采光。?

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