在巨量土储扩充,资产规模增长,债务规模控制之下,领地仿佛显得“神秘而凶猛”。

　　21年来,领地干了很多事情,从一家丁点大的小公司成为中国百强房企,貌似成绩也还不错,但是背后的数据显然没有那么简单。

　　在规模上领地已经成为了川籍房企的“老二”,从西南到华南,从东北到西北,领地一路艰难,得失成败很难衡量,但是当看到领地招股书中几项“关键”数据之后,笔者发现这家企业的数据多少让人有些意外。

　　尽管在销售业绩和品牌溢价上,领地与中国TOP前10级房企差距较大,但是在土地储备上,领地亮出的数据却让人错愕,留下一大堆问号。

　　壹

　　土储总量超:1331万m

　　4月9日晚间,领地向港交所递交了招股书。招股书显示,成立于1999年的领地集团业务重心主要集中在四川地区,专注成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区,项目遍布全国20多个城市。

　　重点是,截至2020年2月29日,领地的总土地储备为1331.45万m 。

　　多数人对于这一土地储备数据没有具体概念,从数据看,上市百强房企土储面积,前30-40强房企土储面积大部分在1000万-2700万方之间,按照这一数据作为参照,领地目前的土储面积轻松跻身中国房企约40强。

　　虽然领地土储总量非常大,当下领地却未能取得让业界为之眼前一亮的成绩,克尔瑞数据显示,在2019年中国房地产企业销售排行榜中,领地仅位于第87位。

　　稍显遗憾。

　　在规模上,领地用异于行业的发展模式形成了八大区域,布局中国20多个城市,超100余个开发项目,信心满满正准备上市,以谋求在资本市场更广的发展。

　　在地产圈,众所周知的事情莫过于地产开发企业获取土地之难,作为不可再生资源,土地贵过黄金。在土储上,这家起身于川内的房企对得起“领地”两个字。

　　来源:领地控股港交所提交招股书

　　从土地储备的详细情况分析,领地土地储备主要集中在川渝地区,土地多以合作及收购等方式获得,在成渝经济圈的城市群发展大背景之下,领地似乎在谋略一盘大棋。

　　当然,为了获取这些来之不易的土地,领地也为此付出了“代价”。积极谋划上市的领地2019年资产负债比率达到140%,而再度赴港上市的港龙地产资产负债比率达到了287.0%,2019年金辉集团资产负债比率达到170%,今年4月27日递交招股说明书的三巽控股负债率达到了204%,笔者也搞不明白,为什么房地产负债率都这么高。

　　在招股书的风险提示项中,领地集团称,于2017年、2018年及2019年分别自经营活动录得负现金流量约18.66亿元、42.88亿元及31.12亿元,主要是由于持续增加物业开发活动及加强土地收购工作而导致经营过程动用大量现金净额。

　　如果把领地比作是一家食品生产企业,它现在囤积了大量原材料,钱是花出去了,“米”是有了,却缺“巧妇”!

　　怎么个缺法?

　　比如,其需要大量的资金启动新项目,需要大量人才贮备来推动新项目;需要符合当下实际情况的管理机制来调剂公司在发展中所遇到的一切问题;在资本市场领地缺乏实战经验;也需要更多元的产业落地来分担业务单一的尴尬局面。

　　现在摆在领地面前的问题不是无地可开发,而是怎么耕耘眼前这一大遍土地,直到开花结果,种出粮食。现有充足的土地如何变现产生价值?全寄托在住宅产品力身上了。

　　贰

　　产品力:

　　乏善可陈?抑或可圈可点?

　　从近二十年领地产品发展历史看,作为一家起步四川的企业来说,还算具有前瞻性,2004年领地开发的领地·时代广场被评为“地标建筑群标志楼盘奖”,当时地产开发还处于莽荒时代,能得奖的产品一定程度上体现出领地对产品打造的远见和重视。

　　为跳脱公司地域性发展限制,2006年领地集团将总部迁至成都,后续并在成都核心区域果断拿地,打造出多个城市地标,其中领地 环球金融中心获得中国建筑最高奖—鲁班奖。再后来,领地与著名设计师马岩松合作,获得了产品更多的设计创作灵感。

　　在众多川籍地产企业中,领地算是率先拿出细致产品系的企业,系统性的产品定位和研发奠定了领地坚实的发展基础。

　　基于产品力的厚实基础,领地才原意付出巨大成本拿地,依靠后续产品力直接兑现价值,这样来看,领地招股书中显示的巨大土储总量仿佛可以被理解了。

　　领地在产品力变现上藏着大招!不是吗?

　　笔者分析了现阶段领地的三大产品体系,细分来看:

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