前不久，苏世民的新书《苏世民：我的经验与教训》在国内出版发行，真可谓是一呼百应。

苏世民之所以有如此能量，是因为它是大名鼎鼎的黑石集团的创始人、董事长，中文译名是史蒂夫·施瓦茨曼。

成立于1985年的黑石集团，主要业务有房地产、私募股权、对冲基金、信贷4大板块。截至2019年底，其管理资产规模达5711亿美元，是全球最大的私募股权投资基金之一。其中，房地产的管理规模为1632亿美元，却给黑石带来15.02亿美元的可分配利润，占去年公司总体利润的近一半。

▲来源：黑石集团年报、明源地产研究院

30年来，黑石地产板块的年均净收益达到16%，超过了包括传统业务PE在内的其他资产类别。因此，早在十几年前，诸如万科、万通等国内房企，就试图学习黑石。随着国内房地产市场逐步由增量开发向存量时代转轨，这一需求变得越发迫切。因为存量时代，意味着要从产销模式转向资管模式，黑石十分值得借鉴……

然而，迄今为止，还没有哪家房企有黑石的雏形。谁是中国的黑石？明源君认为，其并不会诞生于房企，而会是其他机构。比如平安不动产。截至2019年底，其资产管理规模已超4400亿人民币，只有黑石的1/9。然而，作为一家"投资及资产管理公司"，平安不动产不仅具有专业的投资能力、投后管理能力、风险控制能力及优质项目，特别是商业地标的打造能力——在商业地产领域的管理是覆盖全价值链的既为投资、规划设计、建设、运营管理，并且还在积极的推进科技化建设。很可能是未来的投资商和运营商巨头。

前瞻布局，瞄准一二线，两条腿走路

抢占先机，又有效地分散了投资风险

财报显示，截至2019年底，平安不动产的资产管理规模超过4400亿元，稳居国内不动产资管规模大哥大的位置。这与其前瞻性的布局，增量和存量双轮驱动，以及主要布局一二线城市紧密相关。

一、布局早，1995年就已经开始介入

黑石是1991年才开始进军地产业务，当时，美国的城市化率是75.70%，早已进入城市化稳定发展阶段，时真正的存量时代。可是，在较长一段时间内，黑石的房地产业务一直不温不火。根据黑石2007年披露的上市路演材料可以发现，彼此，黑石在私募股权、房地产和对冲基金领域优势明显，私募股权投资还是黑石的第一大投资部门。一直到2010年之后，黑石集团的房地产部门才逐步壮大。

△来源：联合国、明源地产研究院

相比之下，平安不动产的布局要早得多。早在1995年，深圳市平安物业投资管理有限公司即注册成立，当时中国的城市化率仅为30.96%，正处于城市化加速阶段的起跑线上。

2013年开始，平安不动产进入加速发展阶段。当年资产管理规模超400亿元；2014年，资产管理规模超800亿元；2015年，资产管理规模超1600亿元……

因此，早在2012年万科喊出"白银时代"之后，各企业就纷纷开始转型。但一些房企看到增量行情再次开启之后，就迅速放弃了转型。平安不动产的成功源于前瞻也有坚持。

仅凭一波增量开发市场的牛市，并不能改变整个行业由增量转向存量的大趋势。受短期诱惑放弃转型的企业，后续将很可能错失存量市场的门票。

二、双轮驱动，增量存量两条腿走路

查尔斯·汉迪认为，一个组织和企业必须要在"第一曲线"达到巅峰之前，找到企业的"第二曲线"，并第一曲线达到顶点之前开始增长，才能实现持续增长。

回顾历史可以发现，美国二战以后诞生的一些大型开发商逐渐消失了，是因为这些公司在住宅市场满足之后，没有及时进入商用不动产或其他的新型增长行业。

数据显示，目前，美国上市REITs的市值，是上市开发商的7倍左右。

平安不动产进入不动产资产管理领域的时间足够早，一开始其主要聚焦于商业地产领域，但其也没有放弃增量开发领域的机会。毕竟，直到今天，我国仍然处于城市化发展的加速阶段。增量开发的空间巨大，且利润诱人。

平安不动产2012年发力开发投资业务领域。由于其是真股权投资，而且与开发商的合作过程中是纯粹的"财务投资人"，"不操盘、不并表"，解决了开发商冲规模过程中的资金压力，深受开发商欢迎。这使得平安不动产在布局未来的同时，又能享受当下的利润，并且也能够帮助其更好地在资产管理领域的耕耘。

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